באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא? המדריך המלא להשוואת בנקים (2025)
השאלה "באיזה בנק הכי טוב לקחת משכנתא?" היא אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות, והתשובה עליה עשויה להפתיע אתכם. בניגוד למה שנהוג לחשוב, אין "בנק אחד מומלץ" שתמיד נותן את התנאים הטובים ביותר. שוק המשכנתאות הוא דינמי, תחרותי ומשתנה כל הזמן. הבנק שהציע את הריבית הנמוכה ביותר אתמול, לא בהכרח יהיה הזול ביותר מחר. המדריך הבא יספק לכם את הכלים והידע כדי לבצע השוואה נכונה ולמצוא את הבנק המשתלם ביותר עבורכם, בנקודת הזמן הנוכחית.
האם באמת יש "בנק מומלץ" אחד למשכנתאות?
התשובה הקצרה היא לא. התשובה הארוכה היא שהבנק "המומלץ" תלוי בשלושה גורמים מרכזיים:
- הפרופיל הפיננסי שלכם: יכולת החזר, הון עצמי, היסטוריית אשראי וסוג העסקה. בנק אחד עשוי להיות מצוין לזוגות צעירים, בעוד בנק אחר ייתן תנאים טובים יותר למשקיעים או למשפרי דיור.
- מדיניות הבנק באותה עת: לבנקים יש יעדי אשראי חודשיים ורבעוניים. בנק ש"רעב" ללקוחות חדשים כדי לעמוד ביעדיו, יהיה מוכן להילחם עליכם ולהציע ריביות אטרקטיביות יותר.
- תמהיל המשכנתא המבוקש: ישנם בנקים שמציעים תנאים טובים יותר במסלול הפריים, ואחרים עשויים להיות תחרותיים יותר במסלולי הריבית הקבועה.
המסקנה: הדרך היחידה למצוא את ההצעה הטובה ביותר היא לבצע תהליך מסודר של השוואה ו"מכרז ריביות" בין מספר בנקים.
הכירו את השחקנים: סקירת הבנקים הגדולים למשכנתאות בישראל
כדי להבין את השוק, חשוב להכיר את השחקנים המרכזיים.
כל בנק מגיע עם מאפיינים שונים, אם כי כולם מתחרים חזק על כל לקוח.
| בנק | מאפיין מרכזי | נתח שוק (מוערך) |
| מזרחי-טפחות | נחשב לבנק ה"מומחה" והגדול ביותר בתחום המשכנתאות. | ~35% |
| בנק הפועלים | בנק גדול עם פריסה רחבה, מציע תחרות חזקה. | ~20% |
| בנק לאומי | בנק גדול נוסף, לעיתים מציע תנאים אטרקטיביים ללקוחות קיימים. | ~18% |
| בנק דיסקונט | נחשב לבנק ששם דגש על חדשנות ופתרונות דיגיטליים. | ~10% |
| הבנק הבינלאומי | בנק קטן יותר, לעיתים מפגין גמישות כדי לגייס לקוחות חדשים. | ~7% |
איך לבצע השוואת ריביות משכנתא בין הבנקים (תהליך עבודה ב-3 שלבים)
במקום ללכת לאיבוד בין פגישות וטלפונים, עבדו לפי תהליך מסודר ויעיל:
שלב 1: קבלת אישור עקרוני ותמהיל בסיס
פנו לבנק אחד (רצוי הבנק שלכם או בנק שקיבלתם עליו המלצה) ובקשו "אישור עקרוני" למשכנתא. זהו מסמך רשמי המפרט את סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת לכם, ואת תמהיל המסלולים והריביות הראשוניים. האישור תקף ל-24 ימים ואינו מחייב אתכם. שלב זה דורש [בניית תמהיל משכנתא אופטימלי] ראשוני.
שלב 2: ביצוע "מכרז ריביות" יעיל בין הבנקים
עם האישור העקרוני הכתוב ביד, פנו ל-2-3 בנקים נוספים. הציגו להם את ההצעה שקיבלתם ושאלו אותם באופן ישיר: "האם אתם יכולים לתת לי הצעה טובה יותר?". תהליך זה, המכונה "מכרז ריביות", מאלץ את הבנקים להתחרות ביניהם על התנאים שהם מציעים לכם.
שלב 3: ניתוח ההצעות – מה חשוב לבדוק חוץ מהריבית?
הריבית היא כמובן קריטית, אך היא לא הגורם היחיד. כאשר אתם משווים את ההצעות הסופיות, בדקו גם:
- עמלות: עמלת פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם במסלולים השונים.
- שירות: האם הבנקאי זמין, מקצועי ונותן לכם תחושה טובה?
- גמישות: האם הבנק מאפשר "גרייס" (דחיית תשלומים) במקרה הצורך?
- עלויות נלוות: האם לקיחת המשכנתא מחייבת אתכם לפתוח חשבון עו"ש ולשלם עמלות ניהול?
5 טיפים מנצחים למשא ומתן מול הבנקים
- הגיעו עם הצעה כתובה (אישור עקרוני): זהו קלף המיקוח החזק ביותר שלכם. אל תגידו "קיבלתי הצעה טובה יותר", הראו אותה. זה מאלץ את הבנקאי להתייחס ברצינות.
- דעו את המספרים שלכם: הראו לבנקאי שאתם מבינים מה אתם מבקשים. הכינו מראש את נתוני ההכנסות, ההוצאות וההון העצמי שלכם בצורה מסודרת.
- התמקדו בריביות, לא בהחזר החודשי: הבנקים יכולים "לשחק" עם ההחזר החודשי על ידי פריסת ההלוואה לשנים רבות יותר. התמקדו בשיפור הריביות בכל מסלול – שם נמצא החיסכון האמיתי.
- שמרו על קור רוח ונימוס: משא ומתן אגרסיבי מדי עלול להשיג תוצאה הפוכה. נהלו שיחה עניינית, מקצועית ומכבדת.
- שקלו להיעזר במומחה: כדי למקסם את כוח המיקוח שלכם ולהבטיח שאתם לא מפספסים כלום, מומלץ מאוד להבין מהו [תפקידו של יועץ משכנתאות פרטי] וכיצד הוא יכול לנהל עבורכם את כל התהליך.
שאלות ותשובות נפוצות על בחירת בנק למשכנתא:
- באיזה בנק הריביות הכי נמוכות?
אין תשובה אחת נכונה. ה"בנק הזול ביותר" משתנה כל הזמן ותלוי במדיניות הפנימית של הבנקים, ביעדים שלהם לאותו חודש, ובפרופיל הפיננסי שלכם. לכן, חובה לבצע "מכרז ריביות" ולהשוות הצעות ממספר בנקים. - מה זה "אישור עקרוני" ולמה הוא כל כך חשוב?
אישור עקרוני הוא מסמך רשמי מהבנק המאשר שהוא מוכן, באופן עקרוני, להעניק לכם משכנתא בסכום מסוים. הוא כולל תמהיל וריביות ראשוניים ותקף ל-24 ימים. זהו הכלי החשוב ביותר שלכם, כי איתו אתם יכולים לגשת לבנקים אחרים ולנהל משא ומתן על שיפור התנאים. - האם כדאי לקחת משכנתא בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלי?
לא בהכרח. לפעמים הבנק שלכם יציע תנאים טובים מתוך רצון לשמר אתכם כלקוחות, אך במקרים רבים בנקים אחרים, שרוצים לגייס אתכם כלקוחות חדשים, יציעו תנאים אטרקטיביים יותר. תמיד תבדקו ותשוו, ואל תניחו שהבנק שלכם הוא האופציה הטובה ביותר. - בכמה בנקים כדאי לבדוק לפני שמחליטים?
כלל אצבע טוב הוא לקבל הצעות כתובות (אישורים עקרוניים) מ-3 עד 4 בנקים שונים. זה ייתן לכם תמונת מצב טובה של השוק ויספק לכם כוח מיקוח משמעותי.